论我国房屋承租人优先购买权的完善——以万某某诉某百货公司承租人优先购买权纠纷案为例

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房屋承租人优先购买权在维护社会稳定、保障基本人权方面具有重大作用,我国相关法律对房屋承租人优先购买权已有规定,但并不能满足当前司法实践的需求,当前理论界关于房屋承租人优先购买权也存在不少纷争。本文以司法实务中的一则案例为研究对象,通过运用实证研究、比较分析等方法,对我国房屋承租人优先购买权进行研究,指出我国房屋承租人优先购买权在立法方面的不足和司法实务中的存在的问题,并针对性地提出完善建议。
　　文章除引言和结语之外,共有四个部分:
　　第一部分:研究的案例。案例为万某某诉某百货公司承租人优先购买权纠纷案。基本案情为:万某某是某百货公司所有百货大楼的部分承租人,2009年某百货公司在未通知万某的情况下委托某拍卖公司对整栋大楼进行拍卖,后万某某以某百货公司侵害其房屋承租人优先购买权为由诉至法院。本案的争议焦点是房屋部分承租人在房屋整体出让时能否对房屋整体享有优先购买权、房屋出租人在出卖或拍卖房屋时应该如何履行对承租人的通知义务、房屋承租人优先购买权受侵害后如何对其进行救济。
　　第二部分:案例涉及的基本理论和争议焦点解析。该部分首先阐述了房屋承租人优先购买权的概念,即在租赁期间内,房屋承租人依照法律规定而享有的在出租人1出卖租赁房屋予第三人时,得以同等条件优先于第三人而购买的权利。对于房屋承租人优先购买权性质则众说纷纭,优先缔约请求权说符合房屋承租人优先购买权的本质和我国现行法律规定。房屋部分承租人在房屋整体出让时是否享有优先购买权取决于其承租面积是否达到总房屋面积的一半;出租人应当在与第三人达成协议前20日对承租人进行通知,通知的内容应当是出卖房屋的具体条件;出租人应当无过错地对承租人进行通知,通知的方式并没有特别要求,只要保证能为承租人知悉即可。侵害房屋承租人优先购买权的救济措施主要是损害赔偿,其范围包括实际损失和可得利益损失,在违反《合同法》第52条的情况下承租人可以向人民法院请求确认出租人与第三所签房屋买卖合同无效。
　　第三部分:本案研究结论。本部分结合上文对万某某是否对涉案大楼具有优先购买权、百货公司履行通知义务是否恰当、万某某的赔偿请求是否合法进行分析。
　　第四部分:本案研究启示。本部分针对我国房屋承租人优先购买权的完善提出建议,如明确房屋部分承租人在房屋整体出让之时是否享有优先购买权取决于承租面积是否达到房屋整体面积的一半、以及出租人履行通知义务的期限、方式和内容,明确侵害承租人优先购买权的救济规则等。

著录项

作者
李洪涛;
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作者单位

西南政法大学;

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授予单位西南政法大学;
学科法律学
授予学位硕士
导师姓名张永华;
年度 2014
页码
总页数
原文格式 PDF
正文语种中文
中图分类物权;学习、研究;
关键词
优先购买权; 房屋承租人; 通知义务; 法律救济;

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