个人合作建房模式之法律探讨——以住宅合作社模式为例

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“住有所居”不仅是每个老百姓的心中所想，而且也是我们的党和政府十分关注的话题。前几年，由于房价涨幅过大、涨速过快，导致目前我国房价普遍偏高，与收入不成比例，住房问题已经成为我国多数人沉重的负担。
　　严格说来，非营利性个人合作建房不是近些年出现的新现象，早在1983年的《城镇个人建造住宅管理办法》中就出现了类似的概念。在第二条规定中，明确定义，“互助自建”指的是在城镇居民的共同努力下，对新建住宅进行投工、投料或投资，并列其为一种个人建筑居房的方式。该种建房模式曾作为解决住房的主要方式获得了良好的发展。然而随着住房制度的改革，这种建房模式逐渐退出了舞台。在二○○三年发布第十八号文件后至今，开发商几乎全部垄断了我国的房屋供应市场，并建立了商品房供应体系。在这种体系的影响下，房价骤升，更加重了城镇居民的生活负担。因此，个人合作建房在近几年内兴起，我国已有几十个中大型城市创立了相应的组织，并建立了相关的网站，已有一部分组织开始进行实施。然而由于缺少法律上的规范和政策上的引导，目前个人合作建房均没有最终成行。但该种房地产开发模式可以有效的完善房地产市场、打破开发商的垄断、缓解房价高居不下的压力，同时也是对当前住房保障制度的补充。因此，对该模式进行法律上的分析探讨是很有必要的。
　　个人合作建房与《城市房地产管理法》里所定义的“合作开发”不同，而且与传统合作建房和农村合作建房也不相同。对它的法律界定，理论界和实务界都没有统一的说法，但无论如何对其进行定义，都具备了三个明显的特征:一是合作仅限于自然人参与，排除法人与其他经济组织;二是，合作的人合性较强;三是，不以营利为目的。总而言之，个人合作建房，是指基于住房需求和彼此信任，拥有民事行为能力的自然人，自愿地进行住宅建筑的合作，完成之后的住宅仅用来自己居住，而并非属于营利性房地产商进行开发的。
　　虽然对个人合作建房的开发模式，我国法律法规没有明确的规定。但考察《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国建筑法》、《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》以及《关于进一步加强房地产价格管理促进房地产业健康发展的通知》等相关法规文件后，发现也没有对该种房产开发模式给予禁止。由此可见，此种开发模式没有违反法律的规定。
　　个人合作建房可以采取多种合作模式，如公司模式、合伙模式以及社团模式。各种模式都有一定的合理之处，同时也有一定的局限性。在国外，这些个人合作建房大部分都是采用房屋合作社的方式，与我国传统的住宅合作社方式相结合，同时引进国外的先进思想，可以得知，只有属于社会型的住宅合作社才会是国内合作建房得以发展的最好选择。在《城镇住宅合作社管理暂行办法》中规定，住宅合作社是属于法人性质的组织，然而并没有详细规定法人的类型，这使得住宅合作社进行设立时出现了不规范、不统一的现象。理论上，按照我国法人类型的划分，住宅合作社属于社会团体法人;按照传统大陆法系划分，住宅合作社属于社团法人。住宅合作社虽然不以盈利为目的，但因其避免不了营利行为，理论界对其划分到社会团体法人是存在争议的。结合英美法系对社会团体法人的进一步划分，住宅合作社应当属于互益性法人。对于传统的住宅合作社，我国《社会团体登记管理条例》采取的是许可主义设立原则，这种设立原则不利于个人合作建房的发展，因此采取许可主义是比较妥当的设立原则。住宅合作社的发起人与社员是有一定的区别的，其中社员只限于自然人，而发起人可以是自然人、单位或者政府的职能部门。社员虽然只能是个人，但应当是一户的代表。因为，个人合作建房是为了解决中低收入者的住房问题，而居住一般以户为单位，一户一房才不会违背这个目的。对于个人合作建房在市场经济下的开发模式，《城镇住宅合作社管理暂行办法》不能再适用。该办法除了立法层次低、缺乏权威性外，还存在着规定上的很多不明确。因此，通过对该办法部分条款的修改，可以完善对社会型住宅合作社的规范，从而促进我国个人合作建房的健康发展。

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作者
唐婉冬;
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作者单位

湖南师范大学;

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授予单位湖南师范大学;
学科民商法学
授予学位硕士
导师姓名李双元;
年度 2013
页码
总页数
原文格式 PDF
正文语种中文
中图分类公用事业管理法令;
关键词
个人合作建房; 住宅合作社; 合作仅限; 开发模式;

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