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论情势变更原则在房产新政中的适度运用——以新政下房屋买卖合同纠纷的处理为视角

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房屋买卖作为一项私法行为，遵循契约自治的理念。“契约必须严守”作为合同法的一条基本原则，旨在保障私法自治和促进交易安全。因此，将“限购”新政视作为商业风险予以认定，基于风险与收益相对等的原则，由买受人自行承担相应的商业风险显然属于私法自治的题中应有之义。然而，在缔约后，如果出现了不可归责于当事人的客观情况，致使合同履行发生严重障碍，仍一味坚持“契约必须严守”的原则，则有害于交易之实质正义。此时，如果裁判者一概地追求法律效果，要求违约方承担完全的违约责任，不仅会危及一些人基本权利，甚至有可能激化社会矛盾。对于这类案件，可以尽量在查清事实、明确责任的基础上，从个案角度，依据诚信和公平原则，对当事人的利益状态进行适当的调整，即判令解除合同的同时，根据有关不履行当事人的实际经济状况、交易标的的大小等综合因素，判令不履行方承担一定的赔偿责任，实现当事人之间利益的平衡。但由于情势变更起源于社会经济生活的不稳定，所以在社会经济生活相对稳定的时期，立法上很难穷尽情势变更原则适用的法定事由。在此前提下，有可能导致当事人把情势变更当做规避正常商业风险和竞争的工具，加剧交易的不安全感和合同的不稳定性。对此，法院应从严认定“情势变更”，且应责令主张情势变更者承担相应的举证责任。只有在法律的框架下，由双方当事人来分担由于异常损害所造成的风险，才能真正体现公平，合理分担新政带来的影响，促进楼市的稳定发展。

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