一种地产企业佣金的计算方法及装置

技术领域

本发明属于房地产开发技术领域，特别是涉及一种地产企业佣金的计算方法及装置。

背景技术

众多地产公司依靠渠道经纪人带有购房意向的客户到项目售楼中心，最终客户置业成交后，从而实现地产公司与经纪人的利益共赢，经纪人获取地产公司的丰厚佣金。

2018年下半年来，整个地产行业进入寒冬，导致地产公司对渠道带客的依赖进一步加重。渠道的风险也越来越高，如何多维度对渠道经纪人进行管理，同时有效防控渠道截客和飞单等风险，关系到地产公司利润，并进一步影响房企在寒冬之中的竞争力。

从目前渠道带客风险来看，主要风险包括：内单外飞(客户自然到访案场，置业顾问接待之后，没有把客户档案录入系统，而是找渠道经纪人把客户报备进来，内外勾结，赚取地产公司佣金)、外场洗客(渠道经纪人利诱其它佣金较低渠道，将客户转至高佣金的渠道成交，赚取更多佣金差额)、渠道截客(渠道经纪人在售楼处门口拦截自然到访客户，然后把客户进行报备带访到售楼中心，从而骗取佣金)。

从监控与调研数据来看，某些重度依赖渠道带客的地产项目，存在经纪人舞弊的签约订单占比项目全部成交客户订单的30％至50％，这给地产公司造成单项目高达百万元，甚至上亿元的损失。这些成本又被转嫁到购房客户身上，最终由客户买单，也是对客户利益的残食。

目前，地产公司依靠售楼中心置业顾问通过客档本或者软件系统来做好到访客户的登记，但是因为道德风险的存在，无法从根本解决置业顾问与渠道经纪人的内外勾结舞弊情况。

从现状来看，地产公司目前往往从客户数据登记管理角度进行问题的解决，例如加强对置业顾问管理的要求，期望应对置业顾问与渠道经纪人的内外勾结问题；增加对保安对售楼中心周围的安防巡检，期望解决渠道经纪人的截客问题等等。

从目前渠道飞单预防管理方式的缺点来看，主要有以下三点：

一是地产公司通过项目现管人员来加强管控，但项目现管所涉及的事务较多，很难形成严格的管控。

二是依托售楼中心置业顾问的素质高低，然而目前来看渠道舞弊往往是置业顾问与渠道经纪人的里应外合。

三是虽然地产公司使用信息管理系统，期望从严管理，但是客户到访售楼中心，客户档案的建立仍然是置业顾问主动行为，即使有管理制度也很难落地。

发明内容

本发明的目的在于提供一种地产企业佣金的计算方法及装置，根据地产销售情况给每套房产构建一套专属佣金计算树，给佣金计算树每个节点设置属性并设置佣金计算规则，佣金计算树节点完成后，根据中介类型的佣金计算规则和筛选出的佣金计算因子，计算佣金，解决了现有的佣金分配不合理，容易引发矛盾以及佣金分配管理制度不完善的问题。

为解决上述技术问题，本发明是通过以下技术方案实现的：

本发明为一种地产企业佣金的计算方法，包括如下步骤：

步骤S1：地产销售中心出入口安装人脸采集模块，采集客户基本信息、人脸信息以及出入时长，并储存至数据库中；

步骤S2：预设访问时间规则，判断客户的访问类型；

步骤S3：地产企业根据佣金规则构建佣金计算树，给佣金计算树每个节点设置属性并设置佣金计算规则；

步骤S4：地产企业给每个佣金计算树录入合同信息和房源信息；

步骤S5：检测到交易佣金树的全部节点完成时，地产企业获取佣金节点的客户信息、合同信息以及中介信息；

步骤S6：根据中介类型及合同信息计算待支付佣金。

作为一种优选的技术方案，所述步骤S1中，人脸采集模块采集的人脸图像为多次到访客户时，将本次到访的时间与过往的访问时间进行累加求和，并对应人脸图像存储至人脸数据库中；用于基本信息包括姓名、电话号码、身份证号中的至少一种。

作为一种优选的技术方案，所述步骤S2中，预设的访问时间规则包括报备时间、到访时间、设定时间和签约时间，具体判断公式如下：

若签约客户的报备时间≤所述首次到访时间-设定时长≤所述签约时间，则确定所述签约客户的到访类型为所述正常渠道客户，否则签约客户的到访类型为所述异常渠道客户；

若访问客户的到访时间≤报备时间时，则确定访问客户的到访类型为疑似渠道飞单；若访问客户的报备时间≤到访时间<签约时间，且到访客户的到访时间与报备时间之差小于设定时长，则判断到访客户的到访类型为疑似渠道截客。

作为一种优选的技术方案，所述步骤S3中，佣金计算树的节点包括认购、签约、往前或汇款；所述佣金计算规则构建佣金计算树时录入；所述佣金计算树内包括购房合同信息；所述购房合同信息至少包括用途、户型、面积、单价以及总价中的一个。

作为一种优选的技术方案，所述步骤S3中，佣金计算规则设置方法如下：

步骤S31：在数据库中储存佣金计算因子；

步骤S32：制定每个佣金计算树对应的佣金规则编码；

步骤S33:根据佣金编码匹配对应的佣金计算规则，其中，佣金计算规则包含因子类型；

步骤S34：筛选出佣金计算因子类型对应得的佣金计算因子；

步骤S35：根据佣金计算规则和筛选出的佣金计算因子，计算佣金。

作为一种优选的技术方案，所述步骤S6之后，获取客户信息中的销售中介的佣金账户，将待支付佣金转入到销售中介的佣金账户。

本发明为一种地产企业佣金的计算装置，包括信息采集设备、佣金计算云平台和数据库服务器；

所述信息采集设备包括安装在销售中心出入口的摄像头和身份证读取设备；所述摄像头，用于采集客户进出销售中心的人脸数据信息；所述身份证读取设备，用于采集客户的身份信息，并连同客户的人脸数据信息储存至数据库服务器；

所述佣金计算云平台包括客户信息录入模块、销售中介信息录入模块、佣金计算树构建模块、客户类型判断模块、佣金规则制定模块、佣金编码匹配模块和佣金发放模块；

所述客户信息录入模块，用于录入客户初次进行销售中心时，采集客户的人脸信息和基本身份信息；

所述销售中介信息录入模块，用于录入销售中介入职时的基本身信息以及类型；

所述佣金计算树构建模块，用于根据房产信息构建佣金计算树；

所述客户类型判断模块，用于根据客户在销售中心的时间，判断客户所属类型；

所述佣金规则制定模块，用于给销售中介制定佣金的发放标准；

所述佣金编码匹配模块，用于根据制定佣金计算规则与计算因子进行匹配；

所述佣金发放模块，用于将计算出来的佣金，发放到销售中介的银行卡上。

作为一种优选的技术方案，所述身份证读取设备，用于扫描签约客户的身份证，所述客户身份信息包括客户姓名和/或客户身份证号码；所述摄像头用于拍摄客户的人脸图像；所述数据库服务器用于存储客户身份信息、人脸图像以及出入时间。

本发明具有以下有益效果：

(1)本发明根据地产销售情况给每套房产构建一套专属佣金计算树，给佣金计算树每个节点设置属性并设置佣金计算规则，佣金计算树节点完成后，根据中介类型的佣金计算规则和筛选出的佣金计算因子，计算佣金后发放到销售中介银行卡，佣金计算合理，提高佣金分配效率，减少销售中介与开发商之间的财物矛盾；

(2)本发明通过地产销售中心出入口安装人脸采集模块，采集客户基本信息、人脸信息以及出入时长，并根据报备时间、到访时间、设定时间和签约时间进行判断，确认签约客户的到访类型，避免内单外飞、外场洗客、渠道截客的情况出现，同时避免雇人增加销售中心购买热度，减少消费者受骗几率。

当然，实施本发明的任一产品并不一定需要同时达到以上所述的所有优点。

附图说明

为了更清楚地说明本发明实施例的技术方案，下面将对实施例描述所需要使用的附图作简单地介绍，显而易见地，下面描述中的附图仅仅是本发明的一些实施例，对于本领域普通技术人员来讲，在不付出创造性劳动的前提下，还可以根据这些附图获得其他的附图。

图1为本发明的一种地产企业佣金的计算方法步骤图。

具体实施方式

下面将结合本发明实施例中的附图，对本发明实施例中的技术方案进行清楚、完整地描述，显然，所描述的实施例仅仅是本发明一部分实施例，而不是全部的实施例。基于本发明中的实施例，本领域普通技术人员在没有作出创造性劳动前提下所获得的所有其它实施例，都属于本发明保护的范围。

请参阅图1所示，本发明为一种地产企业佣金的计算方法，包括如下步骤：

步骤S1：地产销售中心出入口安装人脸采集模块，采集客户基本信息、人脸信息以及出入时长，并储存至数据库中；

步骤S1中，人脸采集模块采集的人脸图像为多次到访客户时，将本次到访的时间与过往的访问时间进行累加求和，并对应人脸图像存储至人脸数据库中；用于基本信息包括姓名、电话号码、身份证号中的至少一种；累加求和只在一天的时间内进行，若第二天客户再来，则访问时间清零。

步骤S2：预设访问时间规则，判断客户的访问类型；

步骤S2中，预设的访问时间规则包括报备时间、到访时间、设定时间和签约时间，具体判断公式如下：

若签约客户的报备时间≤首次到访时间-设定时长≤签约时间，则确定签约客户的到访类型为正常渠道客户，否则签约客户的到访类型为异常渠道客户；

若访问客户的到访时间≤报备时间时，则确定访问客户的到访类型为疑似渠道飞单；若访问客户的报备时间≤到访时间<签约时间，且到访客户的到访时间与报备时间之差小于设定时长，则判断到访客户的到访类型为疑似渠道截客。

地产销售中心出入口安装人脸采集模块，采集客户基本信息、人脸信息以及出入时长，并根据报备时间、到访时间、设定时间和签约时间进行判断，确认签约客户的到访类型，防止销售中介雇人参与地产销售中心销售，来增加自己业绩，从而增加佣金数额，同时避免内单外飞、外场洗客、渠道截客的情况出现，同时避免雇人增加销售中心购买热度，让消费者误认为该销售中心楼市火爆，从而仓促购买，减少消费者受骗几率；

步骤S3：地产企业根据佣金规则构建佣金计算树，给佣金计算树每个节点设置属性并设置佣金计算规则；

步骤S3中，佣金计算树的节点包括认购、签约、往前或汇款；佣金计算规则构建佣金计算树时录入；佣金计算树内包括购房合同信息；购房合同信息至少包括用途、户型、面积、单价以及总价中的一个。

步骤S3中，佣金计算规则设置方法如下：

步骤S31：在数据库中储存佣金计算因子；

步骤S32：制定每个佣金计算树对应的佣金规则编码；

步骤S33:根据佣金编码匹配对应的佣金计算规则，其中，佣金计算规则包含因子类型；

步骤S34：筛选出佣金计算因子类型对应得的佣金计算因子；

步骤S35：根据佣金计算规则和筛选出的佣金计算因子，计算佣金。

步骤S4：地产企业给每个佣金计算树录入合同信息和房源信息；

步骤S5：检测到交易佣金树的全部节点完成时，地产企业获取佣金节点的客户信息、合同信息以及中介信息；

步骤S6：根据中介类型及合同信息计算待支付佣金。

由于，房地产销售商的商业促销政策，对于同一楼盘在不同时间内的销售提成不同，例如，在开盘或节假日期间推出较高销售提成的楼盘促销，吸引房屋销售中介的大力寻找客户和销售，提高楼盘的销售热度。而在楼盘较为抢手，剩余待销售房屋数量较少时，则降低提高销售提成，减少资金的消耗。因此，由于购房流程较为复杂，历时较长，所以当为销售中介计算佣金时，佣金的计算方案与销售中介推荐客户时的佣金计算方案并非同一套。所以，在为销售中介计算待结算佣金时，需要获取客户信息中该客户的推荐时间和成交的房屋信息，根据推荐时间和房屋信息来计算待结算佣金。从而避免了采用错误的佣金计算方案，计算出错误的佣金金额，维护了房地产销售商或者销售中介的经济利益。同时，采用系统提取佣金计算所需的信息，无需人工核算，提高了佣金的计算效率。

步骤S6之后，获取客户信息中的销售中介的佣金账户，将待支付佣金转入到销售中介的佣金账户。

每个房屋中介都有销售类型，如：当佣金计算方案中涉及销售中介的角色，即不同角色的销售中介，对应的佣金计算方案不同时，需要获取购房成交对应的获佣中介的角色(普通中介、销售机构、老业主等)。在计算佣金时，采用佣金计算方案中销售中介的角色对应的计算方案，根据房屋信息计算待结算佣金。

例如，销售中介甲在10月1日向客户乙推荐了楼盘A，在12月12日，客户乙认购了楼盘A中房屋B，房屋B为85m 3两室一厅的居住房，总价120万，则计算待结算佣金时，获取10月1日楼盘A的佣金计算方案，根据佣金计算方案中销售中介甲对应的计算方法计算房屋B对应的佣金，该佣金即为待结算佣金。

本发明为一种地产企业佣金的计算装置，包括信息采集设备、佣金计算云平台和数据库服务器；

信息采集设备包括安装在销售中心出入口的摄像头和身份证读取设备；摄像头，用于采集客户进出销售中心的人脸数据信息；身份证读取设备，用于采集客户的身份信息，并连同客户的人脸数据信息储存至数据库服务器；

销售中介的属性更新信息可以包括用户的职级变化、考勤情况、服务品质以及是否离职等属性变化。具体的，用户的职级变化会造成相应的佣金提成的变化，如升职则会增加相应的佣金提成，而降职则会减少相应的佣金提成；同理，若用户存在考勤方面的问题，也会使得佣金提成产生相应的变化，如迟到扣款、请假扣款等；若用户被其客户投诉，每投诉一次也会产生相应的扣款，此时佣金提成也会发生变化；另外，如用户离职，则也会产生相应的佣金调整。

佣金计算云平台包括客户信息录入模块、销售中介信息录入模块、佣金计算树构建模块、客户类型判断模块、佣金规则制定模块、佣金编码匹配模块和佣金发放模块；

客户信息录入模块，用于录入客户初次进行销售中心时，采集客户的人脸信息和基本身份信息；

销售中介信息录入模块，用于录入销售中介入职时的基本身信息以及类型；

佣金计算树构建模块，用于根据房产信息构建佣金计算树；

客户类型判断模块，用于根据客户在销售中心的时间，判断客户所属类型；

佣金规则制定模块，用于给销售中介制定佣金的发放标准；

佣金编码匹配模块，用于根据制定佣金计算规则与计算因子进行匹配；

佣金发放模块，用于将计算出来的佣金，发放到销售中介的银行卡上。

身份证读取设备，用于扫描签约客户的身份证，客户身份信息包括客户姓名和/或客户身份证号码；摄像头用于拍摄客户的人脸图像；数据库服务器用于存储客户身份信息、人脸图像以及出入时间。

值得注意的是，上述系统实施例中，所包括的各个单元只是按照功能逻辑进行划分的，但并不局限于上述的划分，只要能够实现相应的功能即可；另外，各功能单元的具体名称也只是为了便于相互区分，并不用于限制本发明的保护范围。

另外，本领域普通技术人员可以理解实现上述各实施例方法中的全部或部分步骤是可以通过程序来指令相关的硬件来完成，相应的程序可以存储于一计算机可读取存储介质中。

以上公开的本发明优选实施例只是用于帮助阐述本发明。优选实施例并没有详尽叙述所有的细节，也不限制该发明仅为所述的具体实施方式。显然，根据本说明书的内容，可作很多的修改和变化。本说明书选取并具体描述这些实施例，是为了更好地解释本发明的原理和实际应用，从而使所属技术领域技术人员能很好地理解和利用本发明。本发明仅受权利要求书及其全部范围和等效物的限制。