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借鉴美国经验完善中国REITs发展——基于中信启航与美国REITs比较视角

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第1章 绪 论

1.1 REITs研究背景

1.2 REITs基本概念界定

1.3 REITs研究目的及意义

1.4 文献综述

1.5 研究方法与创新

第2章 美国REITs设立、运营和市场表现

2.1 美国REITs设立相关问题

2.2 美国REITs运营方式

2.3 美国REITs市场表现

第3章 美国REITs快速发展的成功经验

3.1 宏观和金融市场环境

3.2 税收和房地产投资环境

3.3 针对REITs的专门法律环境

第4章 REITs在中国的发展情况

4.1 我国REITs相关政策归纳

4.2 我国早期C-REITs产品

4.3 REITs在中国的发展现状

4.4 中信启航资管计划与其它REITs比较

第5章 中国REITs发展中存在的障碍及解决对策

5.1 阻碍我国REITs发展主要因素

5.2 对REITs在中国发展的建议

参考文献

致谢

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摘要

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是一种通过发行股票或者是单位受益凭证来募集大众投资者的资金以形成基金，由专业投资机构投资经营房地产及法定相关业务，并将绝大部分的投资收益定期分配给投资者的特殊集合投资制度。现今REITs在发达国家尤其是美国市场取得了长足发展。面对我国房地产商融资途径狭窄、房地产金融产品种类过分单一、房屋存量大等问题，将房地产金融视野从开发转向后期地产经营对我国金融健康发展有着至关重要的作用。为此，央行、证监会先后多次发文要求积极稳妥推进REITs在我国的发展。2014年5月13日，中国证监会发布了《关于进一步推进证券经营机构创新发展的意见》，该文件明确表明要构建REITs产品在中国的运作方案，并批准中信启航资管计划在深交所上市。同年央行公布的“930”新政也提到建立REITs试点的构想。因此从我国房地产发展背景和政策导向来看，REITs面临着难得的发展契机。
　　首先，本文总结美国 REITs设立、营运和市场表现。在REITs设立方面，阐述了REITs标的资产选取、信用评级和增级方法、以及REITs筹资方式。在营运方面，介绍了REITs不同募集方式所对应的营运方式。通过REITs与股票、债券和票据三者的年化回报率、REITs收益率和通胀率之间的关系来分析REITs市场表现及对冲通胀能力。然后，从宏观金融环境、房地产投资环境、法律环境等方面探讨美国REITs成功的经验，发现REITs发展进程中监管部门与时俱进，在满足REITs核心要求的前提下不断调整和放松管制，是促进REITs繁荣的重要原因。文章最后一部分引入中信启航资产管理计划，并将其与中国早期 C-REITs及美国 REITs产品进行对比，找出该计划相较于 C-REITs在组织结构、运作机制等方面的优势，以及与美国标准化REITs产品相比，中国REITs产品具有无法公募上市、无税收优惠等不足。最后结合我国总体发展背景，从REITs产品组织结构、运作周期、税收法案等方面阐明自己的意见建议。

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