特征价格模型

摘要： 随着居民流动性增强和住房市场逐步成熟,居住选址已经成为居民获得教育、医疗、交通等地方公共资源的中间机制,住房市场承担城市公共资源空间配置的重要功能。中小型城市获取的公共资源如医疗资源、教育资源等方面与大型城市具有显著区别。文章选择三线城市泰州为切入点,基于特征价格模型,定量分析住宅价格的影响因素,为开发商的前期策划与定价提供依据,对消费者具有指导意义。

摘要： 城市更新作为当今各大城市发展核心战略之一,能够提升区域的经济、社会和环境效益,而其对区域周边住宅价格的影响亟待深入讨论。论文以深圳市为例,基于2019年6—7月深圳市城市更新项目周边1002个住宅二手房挂牌单价数据,在传统特征价格模型的框架下,将城市更新特征引入模型进行拟合,并结合回归结果与边际价格分析了深圳市城市更新对周边住宅价格的总体影响。研究结果表明:住宅周边的城市更新项目对其价格具有显著增值作用,且该增值作用随项目数量、项目容积率、公司注册资本递增,而随项目距离递减;从影响程度来看,商业项目>居住项目>工业项目,不同类型项目对周边住宅价格影响的途径也各不相同。

摘要： 地铁是促进居民低碳出行、解决城市交通及一系列衍生问题、有助于实现碳达峰、碳中和目标的重要交通方式。作为大型城市交通基础设施和地方公共产品,地铁提高了站点地区的可达性,可能产生经济外部性,如提升土地和房地产价格。大量研究关注此话题,但是它们较少考虑站点类型的差异,比如区分换乘站、首末站和常规站。因此,本研究基于成都2019年已开通的6条地铁线路周边2.5 km范围内2535个小区的27814个交易住宅样本,构建了双层随机截距特征价格模型,估计了各个住宅特征的影子价格,对比换乘站、首末站和常规站对住宅价格的影响差异。实证结果表明:地铁正向影响周边房价,带来增值效应;邻近换乘站与房价正相关;邻近首末站与房价负相关;换乘站的增值效应远大于常规站;首末站的增值效应和常规站无显著差异。最后,围绕土地价值捕获的政策制定进行了讨论。

摘要： 轨道交通建设在中国已历经了五十多年的发展历程。随着城市人口尤其是大城市人口的急剧增长,轨道交通已是解决城市通勤问题的重要交通工具,地铁也逐渐成为很多城市的名牌。自2010年起,轨道交通客运量一直保持着稳定增长,这不仅纾解了城市交通拥堵,而且地铁的外部经济性也为城市带来巨大的经济效益。如何衡量轨道交通的外部经济效应成为地产开发商、消费者及城市规划者要考虑的问题。基于特征价格模型理论,以房价作为被解释变量,通过构建特征价格模型,运用SPSS数据分析对长沙轨道交通1号线周边101个小区的住宅价格以及其他楼盘信息研究,采用模型检验、描述性统计、半对数回归模型实验等方法量化轨道交通的外部经济效益。研究发现,在假设其他因素对房价没有影响,只考虑地铁这一单因素时,住宅价格和住宅与地铁站点之间的距离呈负相关关系,亦即通常住宅越接近地铁站点,它的价格也相对较高,反之可推。但这一影响只在一定范围内才成立,在住宅距离站点1000 m以外时,地铁这一因素对房地产价格产生的影响非常有限。

摘要： 采用深度学习技术SegNet网络模型对石家庄市27124张街景图像中的街道绿色特征进行提取,计算街道绿视率,在此基础上建立特征价格模型,进一步分析街道绿化对住宅价格的影响。研究结果表明:石家庄市街道整体绿视率平均值为25.92%,高于人眼感觉最舒适的街道绿化水平;街道绿视率空间分布差异较大,商场密集路段以及高架桥遮挡视线路段分值较低,城市支路分值普遍较高;街道绿视率对住宅价格影响程度较高,街道绿视率每提高1%,每套住宅价格平均上涨1.194万元。研究结果可为政府实施城市精细化管理提供帮助,为城市规划以及房地产开发提供依据。

摘要： 简要介绍了特征价格模型(Hedonic Price Method)及其估计和检验的方法,应用武汉市二手房交易数据,选择对数模型进行回归分析并测算武汉马鞍山森林公园特征变量的价格弹性与边际价格,最后分析了马鞍山森林公园对住宅价格的影响。研究结果表明,马鞍山森林公园周边楼盘距马鞍山森林公园距离每增加1%,房屋价格大约减少0.133%。从而为城市湖景公园建设的效益成本计算、湖景公园的建设与周边房地产的联动开发以及基准地价制定等提供参考。

摘要： 选取携程平台196间上海迪士尼度假区民宿作为样本空间,采用特征价格法分析景区依附型民宿的价格影响因素及其作用机制。通过文献回顾与文本挖掘完成特征变量选取,建立上海迪士尼度假区景区依附型民宿的特征价格模型,使用OLS回归检验4个特征维度。结果表明:特征价值由大到小排序依次为建筑设施、区位交通、平台信息、房东服务,最终得到由9个特征变量构成的价格模型。相关特征的影响同时体现了其作为民宿的共性及依附景区的特性。兼顾同游者需求及景区出游需求的民宿特征能够显著提升景区依附型民宿市场供求双方的收益。

摘要： 城市轨道交通是大城市缓解交通拥堵的重要公共交通方式,其对周边住宅的时空溢价效应一直是城市研究热点,但传统研究存在样本量少、数据时间跨度短、忽视预期效应等问题。该文利用网络爬虫获取住宅交易大数据,以天津市地铁6号线为例,采用直接比较法、特征价格模型测度城市轨道交通对沿线住宅价格的时空溢价效应,结果表明:1)空间尺度上,轨道交通对沿线住宅价格具有显著溢价效应,但溢价程度并非随着距轨道交通站点距离的增加而下降,而是呈现先上升后下降的“倒U形”趋势。其中,500~1000 m的影响区溢价幅度最大,溢价率高达17.2%。2)时间尺度上,轨道交通对住宅价格的影响具有超前效应,在施工期溢价就已显现,且在首个开通运营年达到峰值,说明住宅价格对开通运营这一“标志性”事件反应强烈。3)受心理预期效应的影响,轨道交通全线开通运营的溢价效应明显低于首个开通运营年的溢价效应。研究结论可为公共交通导向模式下城市综合开发和轨道交通的“溢价回收”策略提供决策支持。

摘要： 以湖北省武汉市为例,通过收集搜房网、家长帮、武汉市教育局等网站的学校和房价数据,借用地理加权回归(Geographic Weighted Regression,GWR)方法探究义务教育质量对房价的影响,运用反距离权重插值法进行可视化分析.结果表明:①义务教育质量对房价具有正相关影响,省级示范学校对房价的溢价程度相对较高;②初中质量的资本化效应高于小学;③新城区的中小学教育质量对房价的影响较大,江岸区中部及北部地区的对口中小学组合质量对房价的影响最大,武昌区、硚口区和江汉区学校质量整体上对房价影响较小.

摘要： 随着农产品网络交易市场的不断完善与发展,我国农产品电子商务呈现出高速发展趋势,越来越多的消费者更倾向于网上购买农产品。利用爬虫软件抓取淘宝网上安化黑茶网络交易数据,并利用特征价格模型探究地理标志对安化黑茶网络交易价格的影响。结果显示,模型拟合程度达到了53.8%,其中特征变量地理标志在1%水平上显著,对安化黑茶网络交易价格有着重大影响。安化黑茶与普通黑茶价格悬殊较大,在网络交易过程中消费者无法直观的感受产品质量,因此更愿意购买地理标志茶产品。同时这也意味着保护和规范地理标志的使用有助于提高地理标志农产品的品牌竞争力。

摘要： 城市住宅地价不仅受到社会经济发展水平等有形因素的制约,而且还与城市生态环境等无形因素密切相关;而城市绿地建设是影响城市生态环境的重要因素,对住宅地价具有不可忽视的作用.本文从理论和实证两个层面研究城市绿地建设对住宅地价的溢出效应:前者采用消费者效用函数,并以其效应最大化为原则进行推导;后者基于理论分析,以“中国城市地价动态监测系统”中51个绿地建设优等区域市为研究对象,以特征价格模型为基础构建二者之间的关系模型,测算城市绿地建设对住宅地价的溢出系数和溢出价值.结果表明:(1)城市绿地建设对住宅地价的溢出效应在理论上是存在的;(2)建成区绿化覆盖率、园林绿化建设投资额、人均公共绿地面积、建成区绿地率、建成区环境空气质量优良天数比、城市森林工程造林面积的溢出系数分别为0.0509、0.0090、0.0013、0.0060、0.0041、0.0049;在住宅地价为5000元/m2的条件下,上述指标每增加1个单位,住宅单位地价就会分别增加254.41、45.14、6.64、30.06、20.25、24.67元.可见,城市绿地建设很大程度上影响住宅地价水平,研究其溢出效应,可为中国土地出让、转让等价格的完善提供依据,也为开发商的合理投资提供参考.

摘要： 本文从宏观调控、经济和个别因素三方面,通过定性和定量分析,探讨了对天津市住宅用地价格的影响.对个别因素的分析,选取2007-2015年天津市公开出让的119宗地块住宅用地出让价格作为样点,构建特征价格模型,运用计量分析软件进行了实证研究.结果表明:溢价、出让底价、面积、绿化率对住宅用地价格有显著影响,科学把握城市一级市场上住宅用地价格影响因素的作用规律,对政府相关部门更加合理配置城市土地资源及生态文明建设有重要的意义.

摘要： 本文结合GIS技术采用特征价格模型,计算得到了2014年2-5月重庆市主城区的住宅特征价格指数.通过模型变量的选择、数据的收集、模型的构建、函数形式的选择等多个方面的分析,详细介绍了特征价格模型在住宅价格指数编制中的应用过程,为房地产管理部门开展房地产价格指数编制工作提供了参考.

摘要： 城市公共设施作为为城市提供社会服务且具有正外部效用的设施,对周边的住房价格具有积极的影响.然而针对公共设施对于商品住房价格的影响,学术界一般侧重于定性的分析,缺少定量化的研究.近年来城市经济学开始利用特征价格模型进行定量的研究.本文通过搜集武汉市商品住房小区的样本数据,利用特征价格模型,在公共设施可达性、设施密度、区位差异三个方面定量的研究了公共设施对于商品住房价格的影响,发现在以上三个方面中,公共设施对于住房价格的影响程度、影响要素上具有较大的差异,对于今后公共设施主导下的旧城改造和新城开发具有极大的指导价值.

摘要： 本文主要介绍收益法在批量评估中应用,以杭州市办公用房计税基准价项目为例.通过建立办公用房租金特征价格模型,利用统计分析对收益乘数进行归纳,用直接资本化法公式得到估价对象的收益价值.收益法是预计估价对象未来的净收益,选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价值的方法.批量评估是利用共同的基础数据和统一的标准方法,在给定时间对大批量房地产进行估价.

摘要： 城市轨道交通随着城市化进程的加快而迅速发展,在改善区域交通状况的同时也对沿线房地产价值产生了积极影响.为了分析轨道交通建设对沿线房地产价值的影响程度,本文采用特征价格模型(HPM),以成都市地铁1号线为例分析了轨道交通开通前沿线房地产价格的变化规律,结果表明轨道交通对沿线房地产价值有一定的影响范围,并在范围内对提升沿线房地产价值有积极作用.

摘要： GIS作为大数据时代的重要组成部分,正以前所未有的速度向前发展.但是如何利用GIS技术以及房地产估价的专业技术,使之很好的结合起来,成为房地产估价信息产业化建设的高效辅助工具,从而为估价数据管理提供全面、及时、准确和客观的技术支撑,已成为估价数据管理信息化建设的主要目标.本文主要介绍GIS(地理信息系统)在房地产批量评估工作的其中一个应用实例,指出GIS系统可以和房地产估价行业应有更亲密的结合。但前提条件是:地理信息的自动化要确保其准确性；信息数据的更新周期。应依据不同的数据类型设置不同的更新周期来保证在正常周期范围内的时效性；建立人工审核机制，定期检查其计算规则的合理性。有了这些公共地理信息数据加上拥有的房地产业务数据，估价师可以统计分析出各种原本需要付出大量劳动力、时间和成本的.前提下才能得到的估价结果数据，为估价师评估价格和为客户决策提供更客观、更全面的详实资料，因此对于在房地产估价行业的推广应用具有可行性，前景广阔。

摘要： 本文通过运用特征价格模型,结合房地产价格的影响因素,以武汉市轨道交通二号线一期工程为例,运用"统计产品与服务解决方案"(SPSS)软件进行数据分析,确定影响轨道交通沿线房地产价格的主要因素以及模型的相关系数.同时,本模型也可以用于对轨道交通沿线房地产价格预测,为轨道交通工程的投资决策提供依据.

摘要： 上海作为国内别墅住宅市场发展较为成熟的地区,市场比较活跃,别墅数据披露相对全面,也积累了许多有益的实践经验可以为研究提供实证支持.本文运用Hedonic模型法(又称特征价格法),对上海市的别墅价格微观影响因素进行研究,将别墅价格影响因素分解,求出各影响因素所隐含的价格.价格特征模型定价的核心内容是分析物业的各种属性,通过必要的数据收集和处理,回归得到其价格,为别墅物业价值评估及未来征税提供新的解决思路.

摘要： 上海作为国内别墅住宅市场发展较为成熟的地区,市场比较活跃,别墅数据披露相对全面,也积累了许多有益的实践经验可以为研究提供实证支持.本文运用Hedonic模型法(又称特征价格法),对上海市的别墅价格微观影响因素进行研究,将别墅价格影响因素分解,求出各影响因素所隐含的价格.价格特征模型定价的核心内容是分析物业的各种属性,通过必要的数据收集和处理,回归得到其价格,为别墅物业价值评估及未来征税提供新的解决思路.

摘要： 本发明公开了一种基于中间模型将设计特征模型向加工特征模型转换的方法，首先，将设计特征模型(DFM)向中间模型(IM)转换，然后，将中间模型(IM)向加工特征模型(MFM)转换。本发明应用于CAD/CAM集成中，能够通过计算机实现用户交互，大大提高了产品的设计和生产的效率，有效地缩短了产品开发周期和降低了生产成本。

摘要： 本发明提供一种提取图像特征搜索3D模型的方法，以解决用户在数量庞大的3D模型资源库中，通过图像搜索的方式，快速找到相同或相似的3D模型资源问题。所述方法包括：对3D模型资源建立多角度的二维投影，对二维投影作图像特征的向量提取并保存，当接收到图像搜索指令时，对待搜索图像作特征提取，根据搜索图像的特征和3D模型投影特征的匹配度，按照预设的准确率和查全率，给出资源库中的一个模型或多个相似的3D模型。本方法只需要用户提供和模型特征相似的图像，即可搜索到不同行业类别，不同复杂度的3D模型资源。其优点是以图像搜索3D模型，可以方便用户不需要准确描述3D模型特征，即可在海量的模型库中，直观快捷的找到模型资源。

摘要： 公开了一种特征模型生成方法和装置，所述方法包括：在目标图像中获得特征点及其位置信息和描述信息；针对各特征点，基于描述信息来在视觉词典模型中查找与之匹配的匹配视觉词条，其中，视觉词典模型包括第一和第二类视觉词条，在第一类视觉词条中，视觉词条与其他视觉词条在空间关系中具有关联性；针对与特征点匹配的匹配视觉词条，根据其类别来确定映射目标视觉词条，并且至少基于特征点和匹配视觉词条的描述信息来计算特征点映射到映射目标视觉词条上的特征权重；以及基于视觉词典模型中的视觉词条上的特征权重来生成具有空间信息的目标图像的特征模型。因此，根据本发明的方法，能够生成具有空间信息的目标图像的特征模型。

摘要： 一种基于空间特征和XGBoost‑神经网络融合模型的住宅价格预测方法，包括：根据训练集的住宅样本之间的空间物理距离，计算住宅价格的局部莫兰指数，表示住宅价格之间的空间相关性；利用k‑means聚类算法，根据住宅的属性特征将训练集的住宅样本分成多个类，并得到住宅的空间聚类标签值；根据住宅的属性特征、局部莫兰指数和空间聚类标签值，用神经网络模型对测试集的住宅的价格进行预测，并将预测值作为输入特征加入到训练集中，用XGBoost对神经网络模型进行训练，获得融合预测模型，以利用所述融合预测模型进行住宅价格预测。本发明在住宅价格的预测模型属性中加入了空间相关性和空间聚类标签，并融合神经网络和XGBoost算法建立新的预测模型，能够提高预测准确度。

摘要： 本发明公开了一种基于中间模型将设计特征模型向加工特征模型转换的方法，首先，将设计特征模型(DFM)向中间模型(IM)转换，然后，将中间模型(IM)向加工特征模型(MFM)转换。本发明应用于CAD/CAM集成中，能够通过计算机实现用户交互，大大提高了产品的设计和生产的效率，有效地缩短了产品开发周期和降低了生产成本。

摘要： 本发明公开了一种电力价格预测方法、电力价格预测模型训练方法、装置、可读介质及电子设备，该方法包括获取待预测电力数据；将所述待预测电力数据输入已训练的自编码器中，得到所述待预测电力数据对应的第一隐含特征，其中，所述已训练的自编码器使用的训练数据包括历史电力价格数据和历史影响因素数据；将所述第一隐含特征输入已训练的极限学习机中，得到预测电力价格。本发明提供的技术方案通过已训练的自编码器可以获取到多维的待预测电力数据的有效表达即第一隐含特征，并通过将该第一隐含特征输入到已训练的极限学习机中，即将更多对电力价格产生影响的信息输入到极限学习机中，从而使得利用极限学习机得到的预测电力价格的准确性较高。

摘要： 本发明提出了一种模型特征管理系统、模型特征管理方法及存储介质。其中，模型特征管理系统包括：部署模块，被配置为获取模型特征数据和模型特征配置，为模型特征配置部署模型特征数据，并根据部署信息生成存储日志；管理平台，被配置为生成模型特征配置，并向部署模块提供模型特征配置，以及从存储日志中获取部署信息，并根据部署信息进行特征数据核验或案例数据分析。通过本发明的技术方案，对场景中各模型特征进行有效管理，无需人工参与，实现特征数据核验或案例数据分析。

摘要： 本发明提供一种提取图像特征搜索3D模型的方法，以解决用户在数量庞大的3D模型资源库中，通过图像搜索的方式，快速找到相同或相似的3D模型资源问题。所述方法包括：对3D模型资源建立多角度的二维投影，对二维投影作图像特征的向量提取并保存，当接收到图像搜索指令时，对待搜索图像作特征提取，根据搜索图像的特征和3D模型投影特征的匹配度，按照预设的准确率和查全率，给出资源库中的一个模型或多个相似的3D模型。本方法只需要用户提供和模型特征相似的图像，即可搜索到不同行业类别，不同复杂度的3D模型资源。其优点是以图像搜索3D模型，可以方便用户不需要准确描述3D模型特征，即可在海量的模型库中，直观快捷的找到模型资源。

摘要： 本发明属于碳价格监测技术领域，具体为一种基于特征价格模型的碳价格监测方法和设备，包括以下步骤：步骤一：基础数据采集，获取市场上的碳价格数据；步骤二：根据碳价格构建折线图，横轴为时间、纵轴为价格，根据折线图的起伏感知碳价格的变动情况；步骤三：根据时间哑元法构建特征价格模型；步骤四：调整碳价格数据，剔除突出数据，使特征价格模型趋于平稳；步骤五：根据平稳的特征价格模型对碳价格进行监测，根据时间哑元法构建特征价格模型，调整碳价格数据，剔除突出数据，使特征价格模型趋于平稳，根据平稳的特征价格模型对碳价格进行监测，方便对碳价格进行市场监管。

摘要： 本发明提供了一种基于特征价格模型的房屋租赁市场监测方法，房屋租赁市场监测方法包括：构建房屋租赁市场画像，基于房屋租赁市场画像感知房屋租赁市场变动情况，并获取预设时间段内的房屋租赁市场变动数据；构建特征价格模型；剔除房屋租赁市场变动数据中的异常数据；基于特征价格模型，对剔除异常数据后的房屋租赁市场变动数据逐步回归；利用逐步回归后的房屋租赁市场变动数据集更新特征价格模型；基于房屋租赁市场的常识特征验证更新后的特征价格模型，从而得到优化的特征价格模型；利用优化的特征价格模型监测房屋租赁市场。本发明能够及时感知市场变化，且优化的模型具备自我调节能力、对新数据的拟合度更佳、解释性更强。